ITSS認證的六大過程 ITSS條款從管理要求、人員、資源、技術和過程五個方面提出了運維成熟度模型各級的要求, 不同成熟度級別的標準條款要求也不相同, 但無論三級還是四級, 其實施的步驟和方法都基本相同。實施步驟可分為貫標準備、現狀調查分析、構建體系、試運行、內部評估和… ??ITSS條款從管理要求、人員、資源、技術和過程五個方面提出了運維成熟度模型各級的要求, 不同成熟度級別的標準條款要求也不相同, 但無論三級還是四級, 其實施的步驟和方法都基本相同。實施步驟可分為貫標準備、現狀調查分析、構建體系、試運行、內部評估和體系管理評審、改進六個階段, 若企業還有評估認證的需求, 還可增加評估申請、接受現場評審并整改等階段的工作。 ??1 貫標準備 ??建立運行維護服務能力體系是對企業運維服務業務有重大影響的決策。它涉及到組織結構、管理方式、資源配置等方面的變化和優化, 對組織運維業務發展甚至是企業發展都有重大影響。組織在實施標準前應做好充分準備來應對過程中可能出現的問題。這主要包括以下三方面的準備工作。 ??(1) 成立貫標領導小組和工作組 ??在貫標過程中, 會涉及到對原有組織結構、資源配置、管理方法的調整, 在體系構建過程中, 則會涉及到相關運維職能的確定和劃分, 這都必須由公司級領導協調和決策。成立貫標領導小組的目的就是為了在貫標過程中對組織結構、資源配置和管理方法等重大事項進行決策。領導小組至少要由主管運維業務的企業級領導擔任組長, 各相關部門負責人擔任組員, 以便遇到問題及時協商做出決策。除領導小組外, 企業還需要成立一個負責貫標具體工作的工作小組, 工作小組主要負責貫標過程中具體工作的落實, 如企業運維業務發展分析、組織貫標過程培訓、組織實施內部評估和管理體系評審、對外聯絡等工作。工作小組通常由運維業務管理部門和企業管理部門負責人擔任組長, 各相關部門與運維業務有關的崗位人員擔任組員。工作小組的組長應當在貫標期間專職負責貫標工作。 ??(2) 組織貫標培訓 ??在正式開展貫標工作之前, 對標準進行了解和學習是基本條件。至少要組織領導小組和工作小組所有成員參加培訓。培訓內容要包括標準基本內容、標準條款的具體要求以及實施標準的主要工作等。 ??(3) 制定貫標工作總體計劃 ??貫標相對企業的日常工作而言比較復雜, 為保證貫標進度和過程中各項工作有效完成, 企業應當制定貫標工作總體計劃。計劃應對貫標每一個階段工作都做出策劃, 明確具體工作內容、實施人、責任人、配合人、工作結果及要求等內容。總體計劃應經領導小組批準, 所有人員都應按要求的工作內容、時間進度、工作結果保質保量完成各項工作。 ??2 現狀調查分析 ??本階段應對企業的運行維護服務能力的現狀進行調查。調查包括以下五方面: ??(1) 現有運行維護項目的數量、收益及比重、顧客滿意度、SLA達成情況、存在的主要問題和潛在威脅等。 ??(2) 運行維護業務的發展規劃和運維業務在企業中的定位。明確運維業務在企業戰略中的地位、未來發展目標以及實現途徑, 以此作為運維業務體系搭建和資源配置的基礎。 ??(3) 現有運維業務的管理制度和管理方法。搜集企業所有與運維業務相關的制度, 包括直接和間接相關的制度, 如運維業務事件管理制度、運維人員管理制度等。 ??(4) 運維業務組織結構。明確運維業務各項職能、部門、崗位的設置, 特別是相對獨立的運維團隊、服務臺、知識庫等。 ??(5) 與運維業務有關職能和活動的績效指標及考核。建立了哪些職能和活動的績效指標及其考核方法和制度, 人員績效是否與人員發展和收益建立了關聯關系, 績效指標是否實現等。 ??工作組應采用對照法針對調查結果進行分析。對照標準條款的要求, 在調查結果中尋求滿足要求的證據。找出沒有落實的標準條款和雖然有相關制度但不能充分滿足的標準條款, 并將差距內容具體化, 作為下一步工作的基礎。 ??3 構建體系 ??本階段是企業貫標重要的階段, 企業要認真理解標準各條款要求, 根據企業運維業務發展規劃和管理的實際情況, 設計出適合于自身的運維能力管理制度和方法。構建體系要以現狀調查分析階段的工作成果為基礎, 針對每一項差距, 認真分析標準要求和自身運維服務特點, 結合管理學知識理念, 完善運維業務的組織結構及職能、策劃能力建設需求和能力建設計劃、編制能力管理所需制度、確定績效指標及考核方法。本階段要特別注意不能照搬其他企業的能力管理計劃、制度、績效指標等內容, 不能盲目、不結合企業實際情況照搬照抄。 ??4 體系試運行 ??體系構建完畢后, 要在企業內部開始體系的試運行, 發現體系存在的問題并及時調整改進, 確保體系與標準的符合性、與企業實際運維業務的適宜性以及體系有效性。體系試運行前企業應組織運維業務相關職能人員學習已建立的運維能力體系, 確保相關人員掌握工作方法和要求。試運行期間要求相關人員嚴格按照制度和文件要求開展工作, 對于存在的問題要記錄并反饋到工作組。工作組應針對收到的反饋意見及時進行分析并調整相關制度和文件, 確保體系各項活動不斷優化。 ??5 內部評估和體系管理評審 ??在試運行末期, 要組織內部評估和體系管理評審活動。企業要選定實施內部評估的人員, 并進行內部評估相關知識和技能的培訓。內部評估和體系管理評審都需要按照相關制度和計劃實施, 評估、評審范圍要覆蓋標準所有條款要求和企業運維業務所有職能。通過評估、評審對已建立體系的有效性、符合性、適宜性進行評價。對發現的問題要以書面形式開出不合格報告并進行改進。 ??6 改進 ??通過體系構建、試運行、內部評估和體系管理評審, 企業應根據已建立的改進機制, 整理上述過程中發現的各類問題, 特別是不符合策劃要求的行為、未實現的績效指標、內審和管理評審中發現的問題等。企業要對所有這些問題進行分析, 確定問題發生的原因以及問題原因的必要性和可行性, 并制定出問題原因的具體措施。企業應制定改進計劃, 包括改進工作內容、方法、實施人、負責人、完成時間、效果驗證方法及時間等內容。 ??通過上述六個階段的工作, 企業可初步建立運維能力體系。

房地產開發企業是房地產開發經營活動的組織者和承擔者，擔負著開發過程的組織、指揮、協調 與控制的職能。房地產開發是指取得土地使用權并在其上改造、生產和建設的過程，它的根本原料是 土地，它的產品是不動產（包括土地和建筑物）。經營是指在開發的全過程中運籌資金、開辟市場、 組織指揮生產、進行銷售和服務的經濟活動。從房地產開發企業的職員組成、業務特點看，這類企業 是間接的生產指揮者，是向顧客提供房地產產品和服務的經營者，而不是實物產品的生產者。 房地產開發企業應處理好企業與外部的關系，包括企業與 、企業與企業、企業與顧客之間的 關系，企業絕大多數職員從事的工作也是處理和協調這種關系。 房地產開發企業的對外經營活動是通過內部管理來實現的。圍繞經營活動所進行的計劃、指揮、 協調、監督和檢查等工作就是ISO9000族質量管理和質量保證標準所指的對象。因此，房地產開發企 業的貫標認證應側重于經營質量和服務質量，而非針對實物產品——房產品的質量。 房地產開發企業的內部行為和活動過程 ISO9000認證的重點是房產品質量，也是企業管理和貫標認證的終目標。從表面看，房地 產開發企業派出的專門人員或委托工程監理公司到施工現場進行質量監督，對施工組織設計和施工工 藝工序進行的確認和改進，對直接影響房產品實體質量的人、機、料、法、環五大因素進行的監督管 理，對產品的過程質量進行的檢查（隱蔽工程檢查、中間驗收等），對終產品進行的多道驗收（竣 工驗收、交付驗收和綜合驗收等），似乎是房地產開發企業參與了實物產品的生產，并對自己經營的 房產品實體質量進行了直接調控。其實，即使房地產開發企業在施工現場查出了質量批漏，改進了施 工工藝，提高了房產品實物質量，也不意味著這種現場監督檢查是房產品質量提高的決定因素，房產 品實物質量的形成過程也不會成為房地產開發企業的內部過程或與分承包方的共同生產過程。 不論是過程控制、檢驗和試驗、不合格品控制、糾正和措施要素，都是針對企業的內部過程 和活動。房地產開發企業與施工承包方及顧客的聯系主要通過合同的形式實現：通過采購合同完成與 承包方之間的產品交付、資金支付、信息聯系和反饋；通過銷售合同完成與顧客之間的產品交付、資 金支付、信息聯系和反饋等。因此，房產品實物質量的形成過程是在房地產開發企業內部過程之外完 成的，不是房地產開發企業貫標認證的重點，其重點是內部行為和活動過程。 企業監督管理行為屬于采購的范疇 房地產開發企業與分承包方簽訂的工程承包合同規定，分承包方有要求發包方進行隱蔽工程質量 驗收檢查的權利，也賦予了發包方有隨時檢查分承包方作業質量和進度的權利。同時，合同也規定了 分承包有完成施工作業、交付房產品的義務，發包方有向分承包方支付酬金的義務。所以，合同的執 行過程對房地產開發企業來講是一種采購過程。 ISO 9000族標準規定了采購要素，其中有采購驗證的要求。房地產開發企業對施工現場的監督檢 查就屬于這種采購驗證的行為，只不過因為建筑的產品特性不同于一般產品，這種采購驗證過程相對 復雜、特殊和重要。房地產開發企業對所有隱蔽工程的驗收、中間的工程檢驗和竣工驗收等都是對采 購產品質量的確認和驗證行為，與一般普通產品的進貨檢驗和采購驗證的性質相同。 房地產ISO9000認證應將其所從事的施工過程質量控制、進度控制和投資控制歸入采購控制要素。 根據監理合同完成對監理方所提供服務的采購 開發商聘請監理公司來履行對房屋質量的控制是一種趨勢。監理方與房地產開發企業簽訂監理委 托合同，規定由房地產開發企業支付酬金，由監理方代表房地產開發企業完成施工監理任務。 監理委托合同也屬于采購的范疇。施工承包合同采購的是包括承包方服務在內的實物房產品，監 理委托合同采購的是一種由監理方提供的服務。因此，應通過委托合同，把本屬于房地產開發企業的 采購及采購驗證工作轉化為企業的外部過程。同樣，施工合同中規定的應由房地產開發企業承擔的對 房產品的采購驗證責任，絕大部分也可以通過委托合同由監理方承擔。所以，房地產開發企業在貫標 認證中應該謹慎而正確地處理好對監理方所提供服務的采購控制。 提高開發經營的服務質量 房地產開發企業是經營企業而非生產企業，雖然提供的是質量要求高的房產品，但改變不了經營 服務的根本性質。就像施工承包和監理委托一樣，房地產開發企業主要通過一系列合同間接完成工作 過程，如地質勘測委托、工程設計委托、形象策劃委托、市場調查委托、動遷和征地委托、銷售和物 業管理委托等。隨著房地產市場的發展和分工的日益專業化，許多過程都將越來越多地通過委托專業 機構來完成。房地產ISO9000認證應越來越側重于對合同的管理，通過對企業履行合同過程的質量的 控制，達到間接控制實物產品質量的終目的，更好地為顧客服務。